Nuevo Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas
Fecha: 11/05/2012
La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha presentado al Consejo de
Ministros un Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el
mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con
una reducción de los plazos de duración de los contratos de 5 a 3
años, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción
registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento
de desahucio. Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito
fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.
Así lo anuncia una nota de prensa difundida por el Ministerio de
Fomento y ya se intuía por las declaraciones de la Ministra de
Fomento, Ana Pastor, en algunas de sus comparecencias públicas. El
Anteproyecto de Ley seguirá su camino legislativo en el Parlamento,
esta tramitación se alargará durante unos meses y el resultado final
puede diferir de lo anunciado ahora por el Ministerio de Fomento en
su nota de prensa.
Fomento afirma en su nota de prensa que el Anteproyecto de Ley, que
introducirá modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, busca
potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con
el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.
Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos
elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento
dinámico del mercado de vivienda en alquiler, según el Ministerio de
Fomento, que explica así las medidas de su Anteproyecto de Ley:
Flexibilización del mercado de alquiler
Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos
aspectos fundamentales:
Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar
a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte
de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo
caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y
arrendatario.
Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su
vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de
arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma,
siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer
grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato
en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de
antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización
específica para el arrendador en caso de producirse dicho
desistimiento anticipado.
Reducción de los plazos de duración del contrato
El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los
plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se
reduce de 5 a 3 años la denominada “prórroga forzosa” del contrato,
que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el
tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su
duración, prórroga que debe respetar el arrendador.
Asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita
automática” del contrato, que es aquella que permite que, una vez
transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su
posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado
tácitamente si las partes no señalan no contrario.
De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de
arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1)
años, es decir, exactamente la mitad.
Mejora de la seguridad jurídica
La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de
los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro
de la Propiedad.
Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre
las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos
sobre la vivienda objeto de dicho contrato, resulta imprescindible
que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad
del tráfico jurídico inmobiliario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión
de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales
comerciales como en la ejecución hipotecaria.
En este apartado se introducen las siguientes reformas:
Un comprador que adquiera una vivienda (siempre que sea un
adquirente de buena fe) estará obligado a permitir que el
arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de
arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de
buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado
por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho.
Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos
de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los
compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación
del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la
Ley vigente.
Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la
transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a
sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados
del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que
respetar el contrato.
Agilización del procedimiento de desahucio
Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las
reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por
ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento,
reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible, según
la nota difundida por el Ministerio de Fomento.
En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la
Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en
caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos
inscritos en el mismo.
En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de
pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento,
sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial,
sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar
la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su
propietario.
Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el
plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se
simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los
desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros)
Situación actual:
- Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo
- Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el
arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.
Medidas:
- Las partes podrán pactar la actualización de la renta.
- Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho
de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el
derecho.
Equiparación tributaria de los no Residentes y los Residentes
Situación actual
- No existían exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no
Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de
viviendas
- Los residentes tienen una exención del 60% o del 100% de la renta
obtenida
Medidas
Nuevas exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes
sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas
(salvo en paraísos fiscales)
- 60% a todas las personas físicas no residentes (igual que en el
IRPF)
- 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el
arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del
trabajo superiores al IPREM.
Gravamen especial sobre bienes inmuebles
Situación actual
- Las entidades no residentes tributan anualmente en el gravamen
especial sobre bienes inmuebles por sus bienes inmuebles al 3% de su
valor catastral.
Medidas
Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades
no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las
entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales.
Medidas de caracter fiscal
Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del
régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el
Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar
el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(SOCIMI) nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo
instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del
arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble
urbano pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado
inoperante.
Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos
a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:
- Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que
hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en
arrendamiento, de 7 a 3 años.
- Se eliminan los requisitos de diversificación (que la SOCIMI tenga
al menos tres inmuebles en su activo).
- Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el
objeto de favorecer la reinversión.
- Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la
negociación en un mercado regulado.
- Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de 15 a 5
millones de euros.
- Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad
Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del
ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25% y el tipo
de gravamen se fija en el 19%.
