Cuándo se adquiere la propiedad de un bien inmueble (Fecha Adquisición)
Actualizado: 08/12/2020
Fecha: 01/12/2014
Introducción
El artículo 609 del Código Civil establece que: “La propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, la donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Puede también adquirirse por medio de la prescripción”.
Tipos de adquisiciones
Compra / Venta
El Código civil sigue la teoría del título y modo lo cual implica que no es suficiente un título válido para que se entienda producida la transmisión, sino que además tiene que darse la tradición o entrega de la cosa vendida. Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador.
Presunción legal (art. 1462.2 Cc): cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o dedujere claramente lo contrario.
En el caso de compra ventas formalizadas en documentos privados, hay que tener claro estos aspectos:
- Respecto de los contratos privados, es de aplicación el artículo 1.227 del Código Civil, conforme al cual la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros, sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.
- En los supuestos recogidos en el artículo anterior, tendríamos una fecha cierta para el título que sería la coincidente, no con la fecha del documento, sino con la fecha de fallecimiento de cualquiera de los firmantes, la fecha de inscripción en un registro o fecha de entrega ante funcionario público; pero no de su contenido, ni de la entrega, ya que aquí no hay presunción legal como sucede con las escrituras públicas.
- A los efectos de prescripción de los documentos privados, se presume (artículo 66 NF) que la fecha de los privados es la de su presentación, salvo que se haya dado alguna de las circunstancias del artículo 1.227 del CC en cuyo caso se computará desde esa fecha.
Donación
Es un acto por el que una persona (donante) entrega a otra (donatario) un bien o derecho sin recibir nada cambio.
Los requisitos que hay que cumplir son:
- Para que la donación sea válida requiere de la aceptación del donatario, aunque esta aceptación puede hacerse constar en la misma escritura de donación o en otra separada y debe realizarse siempre en vida del donante.
- Además, tratándose de la donación de bienes inmuebles ésta debe hacerse siempre en escritura pública.
Sucesiones
En este caso, el Código Civil marca la fecha del fallecimiento. Aunque los códigos forales pueden marcar alguna diferencia.
Ocupación
Por ocupación se adquieren bienes apropiables por su naturaleza que no tienen dueño como por ejemplo, animales que son objeto de caza y pesca, los tesoros ocultos y las cosas muebles abandonadas.
Prescripción adquisitiva
Mediante la prescripción se adquiere el dominio de los
derechos reales por el transcurso del tiempo en las
condiciones que determina la Ley.
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se
prescriben por la posesión durante diez años entre presentes
y veinte años entre ausentes con buena fe y justo título.
También se prescriben por la posesión no interrumpida
durante treinta años sin necesidad de título ni buena fe y
sin distinción entre presente y ausentes.
Esta forma de adquisición de la propiedad o derechos reales
vendrá dada generalmente por resolución judicial.
Enlaces relacionados:
Tributación y fiscalidad de la venta de un Inmueble (Vivienda, Solar, Terreno Rústico, etc.)
