Repercusión de obras de conservación en contratos de renta antigua
Fecha: 22/02/2015
El propietario del inmueble siempre está obligado sea cual sea la fecha del contrato, a llevar a cabo todas las obras de conservación necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad.
En este artículo queremos dar luz en la repercusión de dicho coste en la renta pagada por los inquilinos de renta antigua.
Casuística
Ante este dilema tenemos los casos que se detallan a continuación:
- Si el contrato es anterior al 1 de Julio de 1964, se aplica el apdo. 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU, sí tiene derecho a repercutir el coste de las obras de reparación. Además, como veremos más adelante, se contemplan dos formas distintas de hacerlo dependiendo de si la decisión de acometer las obras de conservación fue del propio arrendador (procedimiento del art. 108 del TRLAU 64), o fue del inquilino u ordenada por autoridad competente (Procedimiento de la D.T.2ª LAU). En el primer caso la ley autoriza la elevación de la renta para siempre en un porcentaje determinado, y en el segundo la repercusión propiamente dicha del coste total de la obra hasta su completo pago o el primer sistema, a elección del arrendador.
- Si el contrato es posterior al 1 de julio de 1964 de 1995, sólo puede haber repercusión si tal posibilidad se contempla en los contratos, habida cuenta de la libertad existente en los arts. 97 y 98 del citado Texto Refundido de 1964, en el porcentaje que se hubiera convenido. (REGIMEN DE REPERCUSION TRAS LA SENTENCIA DE 21 DE MAYO DE 2009 DEL TRIBUNAL SUPREMO)
En este artículo vamos a tratar del derecho del arrendador a repercutir en el arrendatario el importe de las obras de conservación de la vivienda en los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.
Obras se pueden repercutir
Vamos a dar los diferentes casos que se pueden dar:
Obras de Conservación Necesarias en el interior de la vivienda alquilada
El arrendador sólo puede repercutir el coste de las obras de conservación que sean estrictamente necesarias para que tanto el piso como, en su caso, los elementos comunes del edificio en el que éste se integre y que tengan relación con el mismo, puedan mantenerse en estado de servir al uso pactado. Es decir, obras que resuelvan deficiencias que perturben, disminuyan o impidan el uso normal o pactado del inmueble por el arrendatario.
Están por lo tanto excluidas las obras de mejora cuya finalidad es otra, es añadir elementos, servicios o funcionalidades inexistentes en la fecha de la firma del contrato.
La ejecución de las obras puede ser a iniciativa del propio arrendador, puede ser la respuesta a una solicitud del inquilino o inquilinos afectados o puede venir impuesta al arrendador por alguna autoridad competente. Según como se genera la necesidad de acometer las obras de conservación, autorizará al arrendador a un tipo de repercusión u otro. Pero en todo caso habrán de ser obras de conservación necesarias para que tanto el piso como, en su caso, los elementos comunes del edificio en el que éste se integre y que tengan relación con el mismo, puedan mantenerse en estado de habitabilidad.
La ley no hace una lista de las obras de conservación que son necesarias y las que no lo son. Tampoco indica cuáles han de ser consideradas obras de mejora. Han sido los Tribunales los que sentencia a sentencia han ido estableciéndolo.
A modo de ejemplo y sin que deba ser entendido como una lista cerrada, podemos citar los siguientes casos de obras que han sido consideradas de reparación y necesarias, tienen por objeto la propia vivienda y por lo tanto son repercutibles:
- Sustitución de una caldera.
- Reparación de las conducciones de agua para evitar filtraciones de las conducciones generales, la cual implica albañilería, fontanería, pintura y empapelado.
- Obra de reparación de la conducción de gas pues tiene como finalidad la reanudación de un suministro de energía con la que contaba el piso al ser arrendado.
- Obras de reparación de radiadores de calefacción.
Obras de conservación necesarias a los elementos comunes del edificio en el que se integra.
Es importante tener presente que no sólo se pueden repercutir las obras de reparación o conservación que se realicen en la vivienda alquilada. También se pueden repercutir las obras que afecten a elementos comunes del edificio donde se integre la vivienda alquilada siempre y cuando guarden relación con la misma.
De hecho este último es el caso más frecuente y que da
lugar a más conflictos: La Comunidad de Propietarios acuerda
llevar a cabo una obra de conservación o reparación del
edificio y para afrontar el coste acuerda además girar una
derrama extraordinaria. Los propietarios que tienen sus
pisos arrendados la abonan y posteriormente proceden a
repercutírsela a los inquilinos los cuales consideran que la
obra de reparación del edificio no les afecta.
De nuevo a modo de ejemplo podemos citar los siguientes
casos de obras que han sido consideradas de reparación y
necesarias, tienen por objeto elementos comunes y son
repercutibles:
- Reparación de bajantes.
- Sustitución del antiguo ascensor por otro nuevo.
- Reparación del ascensor existente para adecuarlo a la normativa vigente.
- Pintura y reparación de fachada para subsanar desperfectos notorios, humedades o simplemente el desmerecimiento propio del desgaste natural o del mero transcurso del tiempo.
- Reparación del tejado del edificio
- Reparación del pretil de la azotea
- Reforzamiento de la estructura del edificio
- Cambio de la instalación eléctrica, revestimiento del portal, ventanas y construcción de un aseo para el conserje.
- Instalación de antenas, sistemas de TV, buzones y porteros automáticos.
- Reparación de los daños que presenta un edificio como consecuencia de humedades en estructuras, muros y apoyos del edificio por el mal estado de los canalones, bajantes, tuberías y revestimientos de muros.
- Reparación de deficiencias constructivas y estructurales.
Hay que hacer constar que el mero hecho de que las obras sobre los elementos comunes hayan sido acordadas por la Comunidad de Propietarios no las califica como de conservación ni como necesarias. Hay que atender a las circunstancias concretas para valorar si merecen o no dicha calificación.
Además habrá que tener en cuenta si la vivienda alquilada se beneficia de dichas obras o no. Por ejemplo, si la Comunidad acuerda una reparación de humedades en pasillos de zona de cuartos trasteros y la vivienda fue alquilada sin trastero, nos encontramos con una obra de reparación, sobre un elemento común, pero no repercutible al no afectar al uso de la vivienda alquilada convenido en el contrato.
Aconsejamos, como siempre, el asesoramiento de un abogado experto en vivienda para valorar el caso concreto con las debidas garantías.
Las obras de mejora no son repercutibles
Las obras de mejora, sean de la propia vivienda o de elementos comunes del edificio de los que se beneficie la vivienda alquilada, no son repercutibles, como se ha dicho.
Son obras de mejora aquellas cuya finalidad es añadir elementos, servicios o funcionalidades inexistentes en la fecha de la firma del contrato.
Así, a modo de ejemplo, los Tribunales han calificado como obras de mejora y han rechazado que sean repercutibles como obras de conservación, las siguientes:
- Instalación de ascensores en edificios donde no existían.
- Construcción de cuartos trasteros en azotea.
- Cambio de la solería y puerta de acceso al portal por razones estéticas.
- Adquisición de mobiliario nuevo para la portería.
- Instalación de un sistema de riego automático en el jardín comunitario.
- Cambio de contador comunitario a contador individualizado de agua.
Procedimiento de repercusión conforme al art. 108 y ss. TRLAU 64 ( Decisión de acometer las obras de conservación fue del propio arrendador)
Si las obras de reparación o conservación han sido
ejecutadas a instancias del propio arrendador el
procedimiento a seguir es el previsto en los artículos 108 y
siguientes del Texto Refundido de Legislación de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Este procedimiento también puede seguirse aunque las obras
hayan sido ejecutadas a solicitud de los inquilinos o hayan
sido ordenadas por la autoridad, si esa es la elección del
arrendador.
Notificación de la repercusión
El arrendador debe notificar fehacientemente al inquilino la repercusión del coste de las obras de conservación.
Por internet se puede encontrar modelos de Requerimiento de repercusión de obras necesarias, ex.art.108TRLAU - Requerimientos de renta antigua.
Mientras que no se realice la notificación de la repercusión al arrendatario, éste no tiene obligación de pagar. En consecuencia, no se podrá estimar ninguna demanda de desahucio por falta de pago de la cantidad repercutida si no se acredita que se ha realizado la notificación de la misma.
Es imprescindible que la notificación se realice por
medio de una Comunicación fehaciente, para lo cual el medio
más idóneo es el Burofax con certificación de contenido, y
con acuse de recibo.
En la notificación se deberá hacer constar por separado cuál
es el importe de la renta y cuál el correspondiente a la
repercusión.
Plazo para notificar la repercusión
El arrendador podrá realizar la notificación en cualquier
momento dentro del plazo de los quince años siguientes a la
terminación de las obras de conservación.
Eso sí, en ningún caso le puede dar efectos retroactivos a
la misma. Es decir, la repercusión comenzará a partir de la
fecha de la notificación: La obligación del arrendatario de
pagar los recibos mensuales de repercusión sólo existe a
partir de la notificación, no automáticamente cuando se
termina la obra.
Sería nula una notificación realizada dos años después de
terminada la obra en la cual se reclamaran las cuotas de
repercusión correspondientes a los dos años ya transcurridos
desde la ejecución de la misma. Lo correcto sería hacer el
cálculo como se indica más abajo, notificar y empezar a
pasar al cobro la repercusión en la mensualidad siguiente.
Una vez realizada la notificación, el arrendador deberá
dejar transcurrir un plazo de 30 días para que el inquilino
manifieste lo que considere oportuno, como veremos más
abajo.
Transcurridos los 30 días desde la notificación sin que el
inquilino haya manifestado su oposición, el arrendador podrá
girar al siguiente período el recibo con el incremento de la
renta o con la cuota de repercusión que le corresponda
abonar, que deberán figurar separadamente de la cantidad que
constituía la renta anterior, siendo obligatorio su pago por
el arrendatario.
Justificación de la Obra
A la notificación hay que acompañar obligatoriamente copia de la factura de la obra que se pretende repercutir, para acreditar su naturaleza, alcance e importe.
La factura deberá estar lo suficientemente desglosada y
detallada como para distinguir las partidas de conservación
o de mejora, así como para distinguir las partidas
realizadas sobre elementos comunes de las partidas
realizadas sobre cada vivienda en particular.
Tanto si la obra la contrata directamente el arrendador como
si la contrata el administrador de la Comunidad de
Propietarios, es conveniente que el que vaya a repercutir su
coste se preocupe de comunicar a la empresa contratista
incluso antes de comenzar la obra cómo desea la factura,
para que desde el comienzo vaya desglosando y detallando las
partidas como se ha dicho. Esta prevención ahorra gran parte
de los problemas que genera la reclamación judicial de la
repercusión, la cual muchas veces es difícil dada la
generalidad e indeterminación de las facturas con las que se
pretende justificar la misma. Cuanto mejor detallada y
desglosada esté la factura más posibilidades habrá de llegar
a un entendimiento entre las partes y evitar un juicio.
No sirven presupuestos, ni memorias económicas incluidas en
Solicitudes de Licencias de Obras, ni Facturas pro forma.
Hay que justificar el coste real, lo cual únicamente cabe
hacerlo mediante factura debidamente emitida.
El Impuesto sobre el Valor Añadido también se incluye entre
las cantidades a repercutir.
Cálculo de la repercusión conforme al art. 108 y ss. TRLAU 64
Naturalmente la notificación de la repercusión deberá
incluir con absoluta precisión cuál es el cálculo que se ha
realizado para determinar la cantidad repercutida al
inquilino.
En el procedimiento previsto en el art. 108 TRLAU64, el
cálculo es bien sencillo.
El arrendador tiene derecho a incrementar la renta ANUAL en
una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de
conservación ejecutada.
Una vez calculado el 12% del coste de la obra de
conservación se divide entre doce y obtenemos el incremento
MENSUAL de la renta al que tiene derecho el arrendador.
El incremento de la renta no puede ser superior al 50% de la
renta vigente en el momento en que las obras de conservación
ya han sido ejecutadas y se procede a la notificación de la
repercusión. Si el incremento resultante del cálculo
anterior fuera superior, dicho 50% sería el tope.
El incremento no se aplica durante un tiempo determinado.
Dicho incremento es definitivo, hasta que el contrato
termine.
Además, por ser frecuente esta consulta, aclaramos que este
incremento no impide que la renta vuelva a ser revisada por
otros conceptos distintos, incluso por nuevas obras de
conservación necesarias y distintas de las ya repercutidas.
Ejemplo de repercusión de obras de conservación de la vivienda a un solo inquilino
Supongamos un contrato de arrendamiento de alquiler
suscrito el 16 de agosto de 1969. La renta que se está
pagando es de 150 euros al mes.
Se realizan en el interior de la propia vivienda obras de
conservación consistentes en reparación de las conducciones
de gas ciudad ya que la inspección ha detectado fugas en la
instalación. La factura asciende a 8.500 euros IVA incluido
ya que hay que desplazar todo el mobiliario de la cocina,
levantar todo el alicatado, abrir regolas, instalar
conducciones nuevas, volver a tapar, alicatar, montar, etc…
El máximo en el que se puede incrementar la renta a causa de
la repercusión es de 75 € al mes (Es decir, el 50% de la
renta que se venía pagando mensualmente).
Veamos la repercusión a la que tiene derecho el arrendador:
8.500 € x 12% = 1.020 euros anuales;
Lo dividimos entre los doce meses del año y nos da: 85 €
Pero 85 € es más del 50% de la renta que se venía pagando,
así que como máximo se puede incrementar la renta ese 50%.
La renta incrementada quedaría en 150 € + 75 € = 225 €
mensuales desde ese momento en adelante, para siempre. (A
salvo nuevas subidas por otros conceptos).
Si lo desea, en nuestra sección de Formularios y Modelos de
Arrendamientos Urbanos ponemos a su disposición un modelo de
carta para realizar el Requerimiento de repercusión de obras
necesarias, ex.art.108TRLAU.
Distribución de la repercusión en caso de diversidad de obras o pluralidad de inquilinos
Si las obras de conservación se realizan exclusivamente
en la vivienda de un inquilino, será ese inquilino quien
deba soportar en exclusiva la repercusión de su coste.
Si las obras de conservación se realizan sobre elementos
comunes del inmueble en el que está integrada la vivienda
del inquilino, el inquilino deberá soportar su coste de
forma proporcional a la superficie construida de la
vivienda.
Como vemos, el desglose y detalle de la factura del
contratista es esencial para poder hacer correctamente la
repercusión.
Ejemplo de repercusión de obras de conservación de la vivienda y de elementos comunes a varios inquilinos
Supongamos un contrato de arrendamiento de alquiler
suscrito el 19 de septiembre de 1970. La renta que se está
pagando es de 280 euros al mes.
La vivienda está situada en un edificio de 2 plantas, con
dos viviendas por planta. Es decir, 4 viviendas. Todas de 90
m2 cada una. Todo el edificio es de un propietario único.
Se realizan en el interior de la propia alquilada obras de
conservación consistentes en sustitución de las conducciones
de agua. La factura asciende a 2.900 euros IVA incluido.
Además se sustituye el bajante de todo el edificio, pues las
constantes filtraciones lo hacen necesario. La factura
asciende a 7.700 euros, IVA incluido.
El máximo en el que se puede incrementar la renta a causa de
la repercusión es de 140 € al mes (Es decir, el 50% de la
renta que se venía pagando mensualmente).
Veamos el cálculo de la repercusión que debe soportar el
inquilino:
Hay que hacerlo separando obra sobre la vivienda en concreto
y obra sobre elementos comunes.
a) Obra de conservación que afecta sólo a la vivienda:
2.900 € x 12% = 348 € anuales;
Lo dividimos entre los doce meses del año y nos da: 29 €
mensuales
b) Obra de conservación sobre elementos comunes:
7.700 € x 12% = 924 € anuales;
Lo dividimos entre los doce meses del año y nos da: 77 €
mensuales.
Como el bajante afecta a las cuatro viviendas del edificio
hay que repartir dicho incremento mensual entre ellas en
proporción a su superficie.
Superficie total de las viviendas afectadas: 90m2 x 4 = 360
m2
Superficie de la vivienda alquilada: 90 m2
Hacemos una simple regla de tres para saber cuál es la parte
proporcional que corresponde a éste piso:
(90 m2 x 77 € ) / 360 m2 = 19,25 € mensuales.
Esta es la cantidad que corresponde soportar al inquilino en
concepto de repercusión de obras de conservación de
elementos comunes.
Obtenidas ambas cantidades, tenemos ya el incremento total
de renta en que consiste la repercusión:
a) 29 € mensuales de incremento por obras en la propia
vivienda
b) 19,25 € mensuales de incremento por la parte proporcional
de las obras en los elementos comunes del edificio.
En total 48,25 € más al mes de incremento de renta, desde la
fecha de notificación en adelante.
Nótese que el incremento no supera el límite del 50% de la
renta que se venía pagando (280 € x 50% = 140 €) por lo que
procede su aplicación.
Procedimiento de repercusión conforme a la la D.T.2ª LAU. Obras de conservación solicitadas por los arrendatarios u ordenadas por la autoridad. (Decisión fue del inquilino u ordenada por autoridad competente)
Hemos visto hasta ahora el método de repercusión previsto
en el art. 108 y ss. del TRLAU 64, que como sabemos es
aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de
1985.
Vamos a ver ahora el método opcional para el arrendador
previsto en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU en
vigor, para el supuesto de que las obras de conservación
sean requeridas por los arrendatarios u ordenadas por la
autoridad.
Los requisitos en cuanto a que las obras sean de
conservación y necesarias, no de mejora, en cuanto a la
notificación, al plazo y a la justificación
¿Cuándo puede optar el arrendador por el método de repercusión previsto en la D.T.2ª LAU?
Cuando además de tratarse de obras de conservación que cumplan los requisitos anteriormente expuestos, se de alguno de los dos siguientes supuestos.
Obras requeridas por los arrendatarios
Cuando la ejecución de la obra de
conservación sea solicitada por el propio arrendatario.
La ley no exige una forma concreta de solicitud, pero ya que
este método de repercusión suele ser más costoso para el
arrendatario y más beneficioso para el arrendador, es
frecuente que el arrendatario, llegado el día de este tipo
de repercusión niegue haber solicitado la obra de
conservación, con lo que el método a aplicar sería el
anteriormente expuesto y previsto en el art. 108 TRLAU64.
Por ello es aconsejable para el arrendador que el
requerimiento o solicitud conste por escrito. De esta forma
posteriormente se podrá acreditar que la obra ha sido
solicitada por el arrendatario. Para ello basta con que el
arrendatario firme un sencillo documento en el que conste la
fecha y la solicitud al arrendador de la realización de las
obras. Y que el arrendador conserve este documento.
Los tribunales también admiten la prueba mediante testigos.
En caso de que las obras afecten a varios arrendatarios, es
necesario que la soliciten la mayoría de ellos, o al menos
los que representen la mayoría de las cuotas de
participación.
Obras ordenadas por la autoridad
El segundo supuesto que autoriza al
arrendador a repercutir las obras de reparación por el
método previsto en la D.T.2ª LAU consiste en que las mismas
hayan sido ordenadas por la autoridad.
El caso más frecuente es el de las órdenes impartidas por
los servicios de Inspección de las Gerencias Municipales de
Urbanismo u organismos autónomos municipales con
competencias urbanísticas, encargadas de velar por la
seguridad de las edificaciones. Ante la pasividad de los
propietarios a la hora de acometer obras de conservación de
edificaciones antiguas, y previa denuncia, los servicios de
inspección suelen evaluar la situación e imponer a los
propietarios la obligación de acometerlas, so pena de graves
sanciones.
Ahora bien, aunque hayan sido ordenadas por la autoridad,
sólo serán repercutibles, como en el caso anterior, aquellas
que satisfagan el requisito de ser obras de conservación y
necesarias. En todo lo que excedan esa condición no serán
repercutibles.
Igualmente hay que señalar que sólo será repercutible por
este método la obra estrictamente ordenada por la autoridad,
ni más ni menos. Decimos esto pues en muchas ocasiones los
propietarios arrendadores aprovechan la orden de la
autoridad para acometer más obras y así incluirlas en la
cuantía a repercutir por este método, más beneficioso para
ellos.
Cumpliéndose cualquiera de ambos supuestos, el arrendador
puede aplicar este segundo método, que realmente consiste en
una repercusión propiamente dicha pues se fracciona el coste
de la obra y se añade al recibo de la renta hasta que se
termina de pagar al completo. Veamos cómo se calcula.
Cálculo de la repercusión por el método previsto en la D.T.2ª LAU.
Se toma como base para el cálculo la Factura acreditativa
del coste de la obra de reparación, incluido el IVA.
A dicho importe total hay que restarle todas las ayudas o
subvenciones que se hayan podido recibir para acometer
dichas obras. Esto es frecuente cuando se trata de
rehabilitación de edificios antiguos.
A continuación se le suman los intereses correspondientes a
cinco años, tomando como referencia el interés legal del
dinero en la fecha en que se calcula la repercusión. El
interés legal del dinero es un dato que hace público
mensualmente el Banco de España y que puede consultarse
desde Internet.
La cantidad resultante es la que deberá abonar en su
totalidad el arrendatario en el plazo de diez años. Así
pues, para calcular la repercusión mensual, basta con
dividir por ciento veinte (los meses que tiene un periodo de
diez años) dicho importe.
Como en el método anterior, hay un tope máximo de
repercusión. En este caso dice la ley que el importe
repercutido anualmente no puede ser superior a la menor de
estas dos cantidades:
-Cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas
a la misma.
-El importe del salario mínimo interprofesional, ambas
consideradas en su cómputo anual. (Actualmente la referencia
hay que entenderla hecha al Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples –IPREM-, que el gobierno publica cada año.
Ejemplo de repercusión de obras de conservación conforme al método previsto en la D.T.2ª LAU
Partamos de la base de un contrato de arrendamiento
celebrado el 3 de octubre de 1972 por el que se está pagando
una renta de 185 euros mensuales.
Imaginemos una factura, por obras de conservación
solicitadas por el propio arrendatario, de 10.000 euros IVA
incluido.
El arrendador ha recibido una subvención del Ayuntamiento de
3.000 euros.
Supongamos que el interés legal del dinero está en el 5%.
En primer lugar, restamos la subvención a la factura, con lo
que nos queda (10.000 – 3.000 = 7.000 euros)
En segundo lugar calculamos el interés legal de cinco años:
El 5% de 7.000 euros son 350 euros. Por cinco años, 1.750
euros.
Así pues, tenemos una cuantía a repercutir de (7.000 +
1.750) 8.750 euros.
Cada año el arrendatario deberá pagar el 10% de dicha
cantidad, es decir, 875 euros.
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses,
comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos
cantidades:
-Cinco veces renta anual: 185 x 12 x 5: 11.100 euros.
-IPREM anual (año 2007, de ejemplo): 5.990,40 euros
Como 875 no es superior a 5.990,40 euros, se puede
repercutir.
Ahora sí, dividimos 875 euros entre los doce meses del año,
y resulta que el arrendatario deberá pagar en concepto de
repercusión, cada mes y durante diez años, 72,92 euros.
Si lo desea, en nuestra sección de Formularios y Modelos de
Arrendamientos Urbanos ponemos a su disposición un modelo de
la carta por medio de la cual puede realizar el
Requerimiento de repercusión de obras necesarias, ex. D.T.2a
LAU.
¿Qué hacer en caso de disconformidad con la repercusión?
Plazo para contestar a la repercusión
Desde la fecha en la que el
inquilino recibe la notificación de la repercusión, dispone
de un plazo de 30 días para contestar, también por escrito,
indicando si acepta o no la obligación de pago propuesta.
Es muy importante que la contestación se comunique al
arrendador fehacientemente, al efecto de poder acreditarla
posteriormente si fuera necesario.
Si dentro del plazo de 30 días no contesta nada hay que
entender que acepta y está conforme con la repercusión.
¿Qué debe hacer el arrendador ante la oposición del inquilino a la repercusión?
En caso de que el inquilino se
oponga expresamente a la repercusión, lo que debe hacer el
arrendador es someter directamente el caso a los tribunales
para que se pronuncien sobre la procedencia o no de la
repercusión propuesta.
El plazo para someter el caso a los tribunales es de tres
meses desde la fecha de notificación de la repercusión. Si
en dicho plazo no se lleva el caso a los tribunales, el
derecho a reclamar judicialmente caduca.
