Impago en Alquileres Locales Comerciales, implicaciones en el IVA

Actualizado: 21/09/2020

Fecha: 27/04/2015

Covid - 19 - Tributación en IVA e IRPF por la falta de cobro de alquiler de local, diferimiento de la renta o reducción renta

Tributación en IVA e IRPF por la falta de cobro de alquiler de local consecuencia del COVID-19. Ver Consulta vinculante DGT: V1553-20

Introducción

En primer lugar, aclarar que el contrato de arrendamiento en tanto en cuanto no se resuelva mediante sentencia judicial y desahucio del local, o bien por acuerdo escrito entre las partes, seguirá vigente.

No se puede resolver de manera unilateral. Esto significa que, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del mismo y, por tanto, deberá ingresar este IVA en su declaración en el modelo 303 en los plazos previstos en la normativa del Impuesto, no pudiendo aplazarse su declaración e ingreso al momento de su cobro, salvo que el arrendador estuviera acogido al régimen especial del criterio de caja.

Por tanto, si tiene un local alquilado, y el inquilino no le paga las rentas correspondientes, hay obligación de ingresar el IVA no cobrado, mientras que no se cancele plenamente el contrato de arrendamiento, mediante el cumplimiento por sentencia judicial y desahucio del local.

Puede darse el caso de que tenga un contrato de alquiler de un local de negocio, y que ante el impago por parte del arrendatario de las rentas correspondientes, haya interpuesto demanda de desahucio ante el Juzgado competente, y se pregunte cuando hay obligación de ingresar el IVA no cobrado. Pues el IVA se sigue devengando hasta el momento de disponer de la sentencia firme de deshaucio.

En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, el IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.

No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

De acuerdo con lo expuesto, sólo en el caso de que formal y expresamente se cancele la relación contractual arrendaticia del local, se dejará de devengar el IVA.

En consecuencia, en tanto no se cancele plenamente la relación arrendaticia, o, mediante el cumplimiento por sentencia judicial y desahucio del local, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del mismo y, por tanto, deberá procederse a su declaración en el modelo 303 en los plazos previstos en la normativa del IVA, no pudiendo aplazarse su declaración e ingreso al momento de su cobro, como ha señalado la Dirección General de Tributos (DGT) en consulta vinculante V1047-14 de 14 de abril de 2014.

Requisitos para poder recuperar el IVA ingresado en Hacienda y no cobrado.

Los requisitos para poder recuperar el IVA ingresado y no cobrado son:

1.Que se haya instado el cobro mediante reclamación judicial o mediante requerimiento notarial.

2.Que haya transcurrido seis meses desde la fecha en la que te debió satisfacer la mensualidad que ha resultado impagada.

3.Que emita dentro de los tres meses siguientes al fin del plazo anterior, una factura rectificativa que anule la cuota de IVA repercutida de la factura impagada. Esto te permitirá recuperar el IVA repercutido en la declaración trimestral de dicho período.

4.Y, finalmente, que comunique a Hacienda dicha modificación dentro del mes siguiente.

Puede que todo esto sea demasiado complicado, sobretodo si son varios los meses adeudados, pero nada impide que, a efectos de recuperar el IVA, se rectifiquen varias facturas a la vez. Por tanto, puede reducir el papeleo si juega con los plazos antes indicados y agrupa los trámites por períodos de tres meses.

Para ver más detalles, tales cómo hacer la factura rectificativa, comunicar a hacienda la factura rectificativa, etc, ir al artículo Requisitos para recuperar el IVA de morosos o concurso de acreedores (Novedades 2015)

Ejemplo practico

Supongamos un caso practico para aclararlo:

Si el inquilino no le paga la renta desde Enero de 2014, y ha presentado una reclamación judicial e iniciado un procedimiento de desahucio contra él, consiguiendo el desalojo en Junio. podrá actuar de la siguiente forma:

Aunque el arrendatario no le pague, ingresará el IVA correspondiente a todos los alquileres hasta el momento del desahucio.
El día 5 de Septiembre de 2014 emite una factura rectificando el IVA repercutido en Enero, Febrero, y Marzo, y recupéralo en la declaración del 4º trimestre de 2014.
El 5 de Diciembre de 2014 haga lo mismo con los alquileres de Abril, Mayo, y Junio, y recupera el IVA en la declaración correspondiente al 1er trimestre de 2015.
En ambos casos, dentro del mes siguiente a la fecha en la en que se expide la factura rectificativa, se la envía por burofax al arrendatario, y se la comunica a Hacienda la rectificación efectuada, para que quede constancia.