Contrato alquiler de negocio o industria
Actualizado: 18/08/2018
Fecha: 18/08/2018
Introducción
El arrendamiento de empresa, industria o negocio, es aquel contrato por el que el titular de una empresa cede a un tercero el uso o explotación de su empresa por tiempo determinado y a cambio de una prestación económica.
Este contrato no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que se rige por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por las normas contenidas en el Código Civil. De ello se extrae claramente la importancia que tiene lo que en el contrato se estipule.
El objeto del contrato es la explotación de una empresa, integrada por los enseres, maquinarias, local en que está instalada y toda la organización (marcas, nombres comerciales, trabajadores) que constituye un “todo necesario” para el ejercicio de la actividad industrial.
De esta forma, la industria ya está en marcha o dispuesta para su puesta en marcha inmediata, continuando el arrendatario con el mismo negocio, sin realizar modificaciones sustanciales.
Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a esta cuestión, señala que el arrendamiento lo será de industria cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
Debe distinguirse este contrato de otros similares como es el arrendamiento de local comercial, ya que en el arrendamiento de empresa se alquila el local y el negocio en él establecido, o el arrendamiento del local con entrega de ciertos elementos que no se configuran como una unidad patrimonial.
El precio a pagar o renta ha de ser cierto y debe determinarse en el contrato, si bien puede estipularse una renta combinada, en parte fija y en parte variable (en función de los beneficios).
No existe obligación de prestar fianza. No obstante, si es obligatoria para los arrendamientos de locales, fijándola la Ley de Arrendamientos Urbanos en dos mensualidades.
Diferencias con el arrendamiento de local de negocio
La distinción entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio no es difícil de establecer examinando el contrato de arrendamiento y las pretensiones de las partes, de tal manera que si lo que cede por el arrendador es un local como espacio físico y además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.
En la práctica, y con el fin de excluir el régimen de los arrendamientos del ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, se han redactado contratos como de arrendamiento de industria, cuando realmente lo que se estaba haciendo era el arrendamiento de un local de negocio.
De acuerdo con la jurisprudencia, lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial. Hay que reparar en que, como suele pasar en la realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.
Para ver más detalles, ver este artículo Arrendamiento de Locales comerciales, tratamiento del IVA, tributación, y otras obligaciones fiscales.
Par más detalles, también se puede acceder a este artículo Subarriendo, Cesión y Traspaso de Inmuebles, arrendamiento de bienes muebles - IRPF - Tributación y Fiscalidad asociada.
¿Qué ley se le aplica a los contratos de arrendamiento de industria?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la contenida en el Código Civil artículos 1.546 y siguientes. Por tanto, a un contrato de arrendamiento de industria no se le aplica la Ley de arrendamientos urbanos.
Plazo de duración del arrendamiento de industria
El plazo de duración será el convenido por las partes. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al haberse producido la tácita reconducción.
Por tácita reconducción se entiende, que el contrato seguirá en vigor y por tanto se prorroga por los siguientes plazos:
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Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.
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Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
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Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.
No procederá la tácita reconducción a menos que haya precedido requerimiento comunicándole el deseo de no continuar con el contrato.
Obligaciones del arrendador
Respecto a las obligaciones del arrendador habrá que estar a lo pactado por las partes. Con carácter general se fijan las siguientes:
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Debe entregar la empresa con todos los elementos esenciales para su explotación o, en su caso, los que se hayan fijado en el inventario añadido al contrato.
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Debe entregar las cosas en condiciones aptas para el uso pactado, confiriendo al arrendatario el poder para disponer de las mismas y colaborando en todo aquello que sea necesario para comenzar la explotación del negocio.
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Debe realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
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Debe mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
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Pueden pactarse otras obligaciones, como el compromiso de no competencia.
Obligaciones del arrendatario
Entre las obligaciones del arrendatario destacan las siguientes:
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Debe pagar el precio del arrendamiento y la fianza en los términos convenidos.
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Debe usar la cosa conforme al uso pactado. Debe explotar la empresa por si mismo, sin alterar su forma o sustancia, pudiendo realizar mejoras, pero a la finalización del contrato no puede reclamar indemnización por las mismas, aunque puede retirarlas.
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Debe conservarla en buen estado, no siendo responsable del deterioro de las cosas por su uso normal.
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Está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones necesarias para conservar la empresa en el uso pactado. Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte del inmueble. Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
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Debe devolver el inmueble, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Causas de extinción:
Entre las causas de extinción del contrato más frecuentes figuran las siguientes:
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Por expiración del plazo pactado. Si no se ha pactado ningún plazo habrá que estar a las normas del Código Civil sobre la tácita reconducción.
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Por incumplimiento de las partes. El incumplimiento debe ser esencial y puede dar lugar a la resolución del contrato y/o de los daños y perjuicios ocasionados.
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Pérdida de la empresa. Cuando se pierde cualquiera de los elementos esenciales para la continuidad de la explotación de la empresa (pérdida del local, de licencias administrativas, etc.).
De esta forma, el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario cuando se de alguna de las causas comentadas.
Diferencia entre cesión y traspaso de negocio
El traspaso de negocios para los emprendedores puede ser una opción realmente interesante a la hora de comenzar una actividad empresarial, pues se trata de la cesión de los activos necesarios para poner en marcha un negocio sin necesidad de empezar de cero. Paseando por tu ciudad, seguramente podrás observar algún que otro cartel de “Se traspasa”. Ante este traspaso, un emprendedor deberá valorar si merece la pena hacerse cargo de ese local, y si tras ese cartel se esconde una buena oportunidad de negocio. También debes de tener claro que el traspaso de negocios no es lo mismo que montar una franquicia.
El traspaso de un negocio es una modalidad regida por leyes especiales en la que básicamente existe una cesión del contrato de arrendamiento de un local a cambio de un precio a terceros, siempre y cuando el arrendatario inicial esté enterado y lo permita.
Podemos decir que un traspaso implica cesión tanto de activos, como pueda ser mobiliario, stock etc. así como intangibles, tales como la marca comercial o la clientela. No obstante, hay que tener en cuenta que también puede conllevar transmisiones de pasivo en forma de deudas, obligaciones o incluso pérdidas.
Normalmente este tipo de traspasos se realizan cuando el alquilado no puede hacerse cargo del negocio que ha iniciado en dicho local. Así, en este caso puede mostrarse una excelente oportunidad para el autónomo que debe valorar algunos aspectos para saber si les interesa.
Derecho de tanteo y retracto
Derechos del arrendador en el traspaso de negocios. Para empezar, en un traspaso de negocios el arrendador tiene el derecho conocido como derecho de tanteo y retracto, que son dos fases de una misma pretensión. En el derecho de tanteo, el arrendador tendrá derecho a adquirir con carácter preferente el local que se quiera traspasar. Así, cuando el arrendatario le notifique la intención de traspasarlo, tendrá unos 30 días para decidir si quiere o no quiere hacerse él cargo de ese local. En este caso, el arrendador abonará al arrendatario el precio de traspaso
También existe el derecho de retracto. En este caso, el arrendatario podrá recuperar su local aunque ya esté en proceso de traspaso. Es decir, si tú, como autónomo, adquieres el traspaso de un local, y el propietario no ha sido debidamente notificado, no se le hizo la preceptiva oferta, o incluso se ha realizado el traspaso por un precio inferior al que se le notificó, tendrá el derecho de recuperar su local nuevamente.
Esta acción deberá hacerse a los treinta días de realizarse la notificación de traspaso. Si esa notificación no se hubiera hecho, el tiempo comenzará a contar desde el momento en el que el propietario se entere del traspaso.
Es importante saber que en este caso, el arrendador está completamente obligado a satisfacer el precio real abonado por el beneficiario del traspaso, así como los gastos que se han ocasionado con el tema del contrato o cualquier otro pago legítimo realizado durante el proceso.
Participación del arrendador en el precio de traspaso
En los traspasos de negocios, existe otro derecho del
arrendador llamado participación del arrendador en el precio
de traspaso.
En este derecho, el propietario podrá beneficiarse con parte
de la cantidad del traspaso. Así, el cesionario deberá, tras
acordar la parte correspondiente, retener esa cantidad y
pagarla al cedente.
Si no existe un acuerdo en esta participación se determinará en función del año de construcción o la primera ocupación del local. Si la fecha es anterior al 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%. Si la fecha fue después del 17 de julio y antes del 2 de enero de 1942, la participación será de un 20%. Asimismo, si es después del 1 de enero de 1942, será de un 10%. Hay que añadir que si el arrendatario decide traspasar el local antes de los tres años, a los porcentajes anteriores se les incrementará un 50%.
Derecho a la elevación de la renta del local tras el traspaso
Finalmente nos encontramos con el derecho a la elevación de la renta del local tras un traspaso. Este derecho implica que el propietario podrá elevar la renta del local por cada traspaso que se produzca
El criterio de elevación puede responder a dos criterios:
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En primer lugar prevalece lo que las partes pacten. Teniendo en cuenta obviamente que en este caso el pacto es entre el arrendador y el cesionario, puesto que el arrendatario cedente desparece de la relación arrendaticia.
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A falta de acuerdo, el incremento será del 15% sobre la renta que viniese pagando el arrendatario en el momento de realizar el traspaso.
El IVA en los traspasos de negocios
Respecto al IVA, lo cierto es que la ley actual reconoce que las operaciones de cesión de negocio por vía de traspaso no están sujetas a pagar este impuesto siempre y cuando el traspaso se haga de todo el negocio en su totalidad y se continúe con la misma actividad económica. En este caso, el arrendatario emitirá una factura sin IVA con el importe del traspaso. Para más detalles, ver este artículo "Tributación del traspaso total o parcial de negocio empresarial".
No obstante, si en el
traspaso los bienes se venden por separado, por ejemplo
activos como el material de oficina o de un restaurante, sí
deberán estar sujetos a IVA, todos ellos a excepción de los
inmuebles, que seguirá exentos de IVA.
En este punto hay que diferenciar al antiguo inquilino del propietario del local; y es que el propietario del local sí está obligado a emitir factura con IVA. Así, si nos encontramos con el caso de que el propietario reciba una parte del traspaso percibido, pues está en su derecho de requerirlo, el mismo deberá emitir una factura con el 21% de IVA al inquilino que abandona el local.
Tributación IRPF en los traspasos de negocios
En temas de tributación de IRPF, este traspaso supondrá un aumento de patrimonio para aquella persona que está cediendo el contrato de arrendamiento. Así, declarará la totalidad del importe del traspaso en la declaración anual del Impuesto de la Renta.
Para más detalles, ver este artículo "Tributación del traspaso total o parcial de negocio empresarial".
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, lo cierto es que el traspaso de negocio no está sujeto al mismo. No obstante, sí lo está la transmisión de algunos activos como por ejemplo los vehículos y los inmuebles que liquidarán este ITP una vez se haga la transferencia de dichos bienes mediante un contrato de compra-venta.
Para más detalles, ver este artículo "Tributación
del traspaso total o parcial de negocio empresarial".
Enlaces relacionados:
Tributación del traspaso total o parcial de negocio empresarial
