Sociedades Patrimoniales

Actualizado: 02/11/2022

Fecha: 19/06/2015

Qué son las sociedades patrimoniales?

El concepto de sociedad patrimonial es puramente fiscal, no es civil, ni mercantil, lo que significa que no se puede constituir una sociedad patrimonial ante un notario.

La regulación normativa del “nuevo” Impuesto sobre Sociedades por la reforma fiscal que ha entró en vigor a partir del 01/01/2015, incluye dentro del hecho imponible dos nuevos conceptos, que debemos conocer y considerar: la definición del concepto de actividad económica y el concepto de entidad patrimonial.

La aplicación de estos preceptos puede tener consecuencias fiscales, (no positivas), en el propio Impuesto sobre Sociedades, y en la aplicación de bonificaciones o exenciones relacionadas con otros impuestos presentes o futuros (Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto sobre Sucesiones).

Definición de Actividad Económica

Es esencial que un impuesto cuya finalidad primordial es gravar rentas obtenidas por la realización de actividades económicas, contenga una definición del concepto actividad económica, adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Esta definición deberá ser tenida en consideración en aquellos preceptos en los que la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), exija la existencia de actividad económica.

Artículo 5.1.- Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios. (Este concepto general implica la existencia de una actividad mercantil operativa real, por la que se produzcan y ofrezcan bienes y servicios al mercado).

En el caso particular del arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.

Extraemos algunas conclusiones:

Ya no se exige la existencia de un local afecto exclusivamente a la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles.
El requisito del empleado sólo es aplicable a la actividad de arrendamiento de inmuebles.
La utilización de una persona es un requisito mínimo, un mero indicio, no basta con la mera existencia formal.
Será necesario que la persona empleada se dedique a la gestión del arrendamiento, no al desarrollo de otras funciones.

Para el supuesto de entidades que forman parte del mismo grupo de sociedades, (artículo 42 del Código de Comercio), el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las entidades que formen parte del grupo de sociedades.

El empleado con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento de inmuebles, puede ser empleado de otra sociedad del grupo, distinta a la propietaria de los inmuebles.

Definición de Sociedad Patrimonial

Se regula de forma expresa el concepto de entidad patrimonial, que no realiza actividades económicas, lo que supone la exclusión de algunos regímenes especiales del propio Impuesto sobre Sociedades (por ejemplo, NO se considera empresa de reducida dimensión [ERD]). Para la definición de este tipo de entidades, se toma como punto de partida las sociedades cuya actividad principal consiste en la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

Artículo 5.2- Se entenderá por entidad patrimonial , que no realiza actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo, esté constituido por valores o no esté afecto a una actividad económica.

Concretando más, se tienen que seguir estas pautas que se indican a continuación:

Deben valorarse en consecuencia el valor de sus activos, y segmentar los activos por afectos a actividad económica y no afectos a actividades económicas.
La valoración se realizará basándose en la contabilidad de la sociedad, siempre que la misma respete los criterios del PGC y represente la imagen fiel. (No está previsto que se pueda sustituir el valor contable de un activo, por el valor de mercado, para determinar la valoración y favorecerse de un valor de mercado superior).
Se tomará como referencia la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad.
No se considerarán el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de elementos patrimoniales, afectos a actividades económicas, realizadas en el período impositivo o en los dos anteriores, o los valores que no tienen esta consideración a efectos de la calificación de entidad patrimonial.
No se computan como valores:

a) Los poseídos para dar cumplimiento a obligaciones legales o reglamentarias. (Afecta a determinados sectores de actividad en cuya normativa propia obliga a invertir parte de su activo en valores: compañías de seguros, instituciones de inversión colectiva).

b) Los que incorporan derechos de crédito nacidos de relaciones contractuales establecidas como consecuencia del desarrollo de actividades económicas (Letras, pagarés, etc. recibidos en el desarrollo de la actividad empresarial).

c) Los poseídos por sociedades de valores como consecuencia del desarrollo de su actividad.

d) Los que otorguen al menos el 5% del capital de una entidad y se posean durante un plazo mínimo de un año con la finalidad de dirigir y gestionar la participación, siempre que se disponga de la oportuna organización de medios materiales y humanos, y la entidad participada no sea entidad patrimonial. En caso de grupo de sociedades, esta condición se determina a nivel del grupo.

Penalizaciones aplicadas a Sociedades Patrimoniales en el Impto. Sociedades

Las principales penalizaciones que implica en el cálculo del impuetos de sociedades de las sociedades catalogadas como patrimoniales, son:

No podrán aplicar la exención sobre dividendos y rentas derivadas de la transmisión de valores representativos de los fondos propios (Art. 21.5.a). LIS)
Tienen limitada la posibilidad de compensar bases imponibles negativas (Art. 26.4. LIS)
No les resultan aplicables los incentivos fiscales aplicables a las empresas de reducida dimensión (Art. 101.1. LIS).
No les resulta de aplicación el tipo gravamen reducido del 15%, aplicable a las empresas de nueva creación (Art. 29.1.b) LIS).
No podrán acogerse al régimen especial de entidades de tenencia de valores extranjeros (Art. 107.1 LIS).

Por lo expuesto hasta el momento, el ahorro fiscal respecto de otro tipo de sociedades no se produce, son penalizadas respecto a otros contribuyentes de este mismo impuesto.

Además, al entenderse que no tienen actividad económica, no gozan de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, consecuentemente, no tendrán derecho a las bonificaciones existentes para la transmisión de sus acciones/participaciones de padres a hijos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Ventajas e inconvenientes en la compra y venta de inmuebles a través de una sociedad patrimonial

Tratamiento en la compra de inmuebles - aportación de capital

La aportación de un inmueble por parte de un particular a una entidad mercantil (por ejemplo una Sociedad Limitada) constituye la contrapartida del valor de las acciones/participaciones que va a recibir el titular del inmueble.

En este tipo de operaciones se produce la transmisión de un bien inmueble que constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD); concretamente estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD, conforme establece el artículo 19.1.1º, del texto refundido del referido Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993:“Artículo 19.1. Son operaciones societarias sujetas la constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y la disolución de sociedades, ahora bien, pero al mismo tiempo, tal y como señala el RD 1/1993, en su artículo 45.I.B) 11, es una operación exenta del impuesto, y no tendría que pagar el 1% asociado al Impuesto de operaciones societarias.

Consecuentemente, la aportación del inmueble en una ampliación de capital resultará una operación sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD y exenta de la misma, lo que impide la aplicación de las otras dos modalidades (Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) del impuesto, dada la incompatibilidad entre éstas y la modalidad de operaciones societarias.

Si el inmueble que se desea aportar a la entidad se encuentra hipotecado, constituyendo el aumento de capital el valor neto del inmueble, es decir, el valor del mismo menos el importe de principal del préstamo pendiente de amortizar en el que se subrogaría la sociedad, estaríamos ante un segundo hecho imponible por la parte de asunción de deuda que realiza la sociedad mercantil, concretamente en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas como adjudicación en pago de asunción de deudas.

Tratamiento en la compra de inmuebles - a un tercero

La compra de un inmueble no debe suponer "a priori" ningún tipo de ahorro para un contribuyente de Sociedades frente a un contribuyente de IRPF. En este tipo de operaciones se produce la transmisión de un bien inmueble que constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD); concretamente estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD.

Ahora bien, se aplicaría el IVA y AJD, en vez de ITP (si el inmueble adquirido es por ser primera compra), o si el vendedor y comprador tienen la condiciones de empresarios y el inmueble va a ser afecto a una actividad empresarial. En estos casos, se aplicaría Inversión de Sujeto Pasivo. Si el inmueble no va a generar ingresos, porque no va a ser afecto a una actividad empresarial, no debería de aplicarse el IVA, y si aplicar ITP.

Tratamiento en el IRPF para el socio que aporta un inmueble a una sociedad mercantil

La aportación no dineraria de un inmueble a una sociedad mercantil supondrá, para el particular que realiza la aportación una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, siendo su calificación a efectos del I.R.P.F. la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 33.1 de la Ley 35/2006, LIRPF), que vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición de los bienes o derechos aportados y la cantidad mayor de las siguientes (artículo 37 LIRPF):

El valor nominal de las acciones o participaciones sociales recibidas por la aportación o, en su caso, la parte correspondiente del mismo. A este valor se añadirá el importe de las primas de emisión.
El valor de cotización de los títulos recibidos en el día en que se formalice la aportación o el inmediato anterior.
El valor de mercado del bien o derecho aportado.

También hay que tener en cuenta que se considera una operación vinculada a nivel del impuesto de sociedades y habría que ver si cumple los umbrales que requieren presentar el modelo 232, y que puede ser comprobada por la administración tributaria. Para ver un caso practico de este supuesto, y la posible aplicación el régimen especial de diferimiento fiscal, que permite el aportante no tener que integrar en su declaración de la renta la trasmisión del inmueble, y por otro lado la sociedad adquiriente, incorpora el inmueble al precio y fecha de compra en que lo adquirió el socio aportante, ver este enlace.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) para el socio que aporta un inmueble a una sociedad mercantil

Cuando la transmisión referida se produce sobre un inmueble de naturaleza urbana, el aportante del inmueble estará también sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y número de años de permanencia en la propiedad del aportante.

Tratamiento en la venta de inmuebles

Las ganancias obtenidas por la venta de estos activos e inmuebles tendrán en Sociedades una tributación al tipo general del impuesto, mientras en IRPF "normalmente" tributarán como rentas de ahorro a un tipo del 19% en ganancias hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 euros y hasta 50.000 euros, 23% entre 50.000 euros y hasta 200.000 euros y 26% a partir de 200.000 euros; todo ello sin hablar de la posibilidad de aplicar coeficientes reductores en algunos casos por ser bienes adquiridos en unas determinadas fechas. Para más detalles, ver este artículo Tributación y fiscalidad de la venta de un Inmueble (Vivienda, Solar, Terreno Rústico, etc.)

Además, cuando la transmisión referida se produce sobre un inmueble de naturaleza urbana, la sociedad dueña del inmueble deberá de pagar, dado que estará también sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y número de años de permanencia en la propiedad del aportante.

Ejemplos de entidades patrimoniales y no patrimoniales

A continuación se va a citar ciertos ejemplos de sociedades patrimoniales

Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.

Sociedad que posee exclusivamente inmuebles familiares para uso y disfrute.

Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima.

Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, sin ningún medio personal.

Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles.

Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, con medios personales. (Al menos una persona con contrato laboral y a jornada completa, dedicada a la gestión de los arrendamientos.

Sociedad de alquiler de inmuebles en un grupo de sociedades.

Entidad patrimonial de mera tenencia de valores.

Sociedad que posee exclusivamente valores e invierte en bolsa en acciones, fondos de inversión, etc.

Entidad no patrimonial que posee participaciones en capital de otras sociedades/empresas.

Sociedad "A" que posee más del 5 % de otra sociedad "B", y esta sociedad "B" dispone de organización empresarial con medios materiales y humanos.

Entidad no patrimonial que posee participaciones en el capital social de otras sociedades. Grupo de empresa.

Sociedad holding, con objeto de dirigir y gestionar la participación de más del 50% en empresas que son operativas y disponen de medio materiales y humanos.

Análisis a realizar para saber si crear una sociedad patrimonial

Viendo cual es la situación de las sociedades patrimoniales, en relación a su tributación, las ventajas que tienen respecto otros figuras fiscales son:

Posibilidad de deducir en el Impuesto sobre Sociedades los gastos necesarios para el mantenimiento de los inmuebles que generen rendimientos a la sociedad (ingresos).
Eliminar el riesgo (caso de quiebra) inherente al desarrollo de una actividad económica; posibles deudas societarias que hiciesen que esos bienes pudiesen ser embargados en caso de estar afectos. Se protege el patrimonio familiar.
Facilita la sucesión de un determinado (normalmente elevado) patrimonio para los herederos.
Ahorrar el coste que supondría en IRPF la posesión de inmuebles que no constituyesen la vivienda habitual del contribuyente. En renta, los inmuebles (excepto vivienda) a disposición del contribuyente tienen un beneficio presunto que ha de ser sumado al resto de rendimientos obtenidos, del 1,1% o 2% (si el valor catastral está o no revisado, respectivamente). Si se tienen muchos inmuebles o éstos tienen un valor muy significativo el ahorro fiscal por este concepto puede empezar a ser importante. En caso de que los inmuebles estuvieran arrendados, imputaremos ingresos menos gastos e incluso, si fuesen destinados a vivienda, podrán tener una reducción del rendimiento de hasta un 60%.
La tributación de los rendimientos que pudieran producirse en sociedades se hará al tipo general del impuesto (25%), mientras estos mismos rendimientos si fuesen calificados como rendimientos de capital inmobiliario en IRPF, tributarían al tipo medio de gravamen (si bien aquí los cálculos incluyen posibles reducciones y particularidades que requieren de un estudio para concluir al respecto de si existe o no ahorro fiscal en cada caso concreto).

Consultas vinculantes sobre Sociedades Patrimoniales

Consulta DGT V3528-19

Consideración de entidad patrimonial por actividad de compraventa, administración y explotación de bienes y valores.

Consulta DGT V3526-19

Consideración de empresas patrimoniales por compraventa por cuenta propia de acciones y participaciones, sin ser esa la actividad principal de la empresa.

Consulta DGT V3487-19

Consideración de empresa patrimonial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, locales y plazas de garaje.

Consulta DGT V0082-10

Disolución con liquidación de dos sociedades.

Consulta DGT V1718-10

Retribución de dividendos a socios personas físicas. Sociedad patrimonial

Consulta DGT V0246-06

Posibilidad de aplicar reducción del rendimiento por arrendamiento de vivienda cuando un socio es no residente.

Consulta DGT V0463-06

Diversas cuestiones relacionadas con calificación de sociedad patrimonial.

Consulta DGT V1327-06

Tipo de gravamen venta de pisos y locales con distintos usos por las condiciones del mercado.

Consulta DGT V0056-05

Calificación como sociedad patrimonial.

Consulta DGT V1617-05

Aplicación del Régimen de Sociedades Patrimoniales.

Consulta DGT V0023-04

Requisitos para la consideración de sociedad patrimonial.

Enlaces relacionados

Nueva Reforma Fiscal a aplicar en los ejercicios 2015 y 2016 - Texto Definitivo

Consulta DGT V3528-19	Consideración de entidad patrimonial por actividad de compraventa, administración y explotación de bienes y valores.
Consulta DGT V3526-19	Consideración de empresas patrimoniales por compraventa por cuenta propia de acciones y participaciones, sin ser esa la actividad principal de la empresa.
Consulta DGT V3487-19	Consideración de empresa patrimonial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, locales y plazas de garaje.
Consulta DGT V0082-10	Disolución con liquidación de dos sociedades.
Consulta DGT V1718-10	Retribución de dividendos a socios personas físicas. Sociedad patrimonial
Consulta DGT V0246-06	Posibilidad de aplicar reducción del rendimiento por arrendamiento de vivienda cuando un socio es no residente.
Consulta DGT V0463-06	Diversas cuestiones relacionadas con calificación de sociedad patrimonial.
Consulta DGT V1327-06	Tipo de gravamen venta de pisos y locales con distintos usos por las condiciones del mercado.
Consulta DGT V0056-05	Calificación como sociedad patrimonial.
Consulta DGT V1617-05	Aplicación del Régimen de Sociedades Patrimoniales.
Consulta DGT V0023-04	Requisitos para la consideración de sociedad patrimonial.